La plusvalía en el sector inmobiliario

La plusvalía es uno de los fenómenos presentes en la generación de valor patrimonial en las actividades humanas. También se refleja en los bienes inmuebles, y hoy explicamos sus implicaciones.

¿Qué efectos tiene la plusvalía en el valor de una vivienda?

Como la plusvalía es un fenómeno de la economía, es una variable bastante elusiva. Se intenta medirla o dimensionarla de diversas maneras. Una expresión de la misma se encuentra en el valor de un bien, en este caso, una casa o apartamento.

Conocer el valor de un inmueble a la hora de vender o comprar es fundamental y necesario. En estos asuntos, la plusvalía se manifiesta en un incremento del valor del inmueble que se percibe en el momento de la compra y la venta, y que se desarrolla en los complejos procesos de generación de valor propios de este mercado.

Los bienes inmuebles que manifiestan plusvalía son:

• Las viviendas.
• Los locales comerciales.
• Las oficinas y los almacenes.
• Los terrenos.
• Los edificios comerciales.
• Las concesiones.
• Los edificios en proyecto, en construcción o en acabados.
• Los estacionamientos.

Las finalidades de la plusvalía en los bienes inmuebles

Para definir el valor de un bien, hay que tener en cuenta el tipo de bien y su finalidad, ya que esto indicará su cálculo y su naturaleza:

• Fines para seguros: son puramente técnicos y no se cotizan al valor de mercado, sino al coste de construcción. El valor del suelo no interviene en este caso.

• Fines hipotecarios: sirven como garantía hipotecaria para préstamos que respaldan títulos hipotecarios de entidades bancarias.

• Fines comerciales en general: se usan para la determinación de herencias, transacciones comerciales o empresas en disolución.
  
• Fines catastrales: basándose en criterios establecidos en la normativa legal para cálculos de impuesto predial, declaración de impuestos o expropiación.
  
• Otros fines administrativos: aquellas que la administración actúa con métodos y sobre todo con valores propios en aplicación de su normativa específica.
  

Con esta diversidad de finalidades, deben considerarse distintos tipos de valor, ya que como hemos notado, en ellos se expresa la plusvalía de manera diferente.

Los tipos de valor de un inmueble pueden ser varios:

• Valor de mercado: es el precio más probable que un comprador potencial, perfecto conocedor del bien inmueble, estaría dispuesto a pagar libremente en un momento determinado.

• Valor hipotecario: es un valor administrativo, determinado objetivamente según los datos que existen en el catastro inmobiliario sobre el inmueble. Se usa en efectos de la contribución urbana sobre impuestos derivados de la administración pública.

• Valor de repercusión del suelo: es el valor obtenido de dividir el valor del suelo por la superficie total construida o construible en un inmueble.

• Valor de expropiación: es la cuantía de indemnización a que da lugar al verse obligado a ceder un bien determinado.

• Valor por actualización: se obtiene por la sumatoria de los flujos de efectivo actualizados a causa del inmueble.

• Valor de reemplazo: el equivalente al costo que supondría construir o reproducir un bien inmueble a precios actuales, deduciendo la depreciación por su estado actual y añadiendo el valor de terreno. Puede ser neto o bruto.

• Valor administrativo: es el que deriva de una disposición de las administraciones públicas cualquiera que sea su rango legal. Puede ser urbanístico, de expropiación, catastral y fiscal para entidades financieras.

• Valor máximo legal: es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública, según la norma específica que le sea aplicable.

• Valor por actualización: se obtiene por la sumatoria de los flujos de efectivo actualizados a causa del inmueble.

¿Cómo afecta la plusvalía la compra de vivienda?

Como la plusvalía se manifiesta en el valor de tu vivienda, esto repercute en todo lo que implica ser propietario, tanto si vives en ella como si la quieres tener como inversión.

Es decir, la plusvalía repercute en los impuestos de tu vivienda y también en el valor final en el momento de la venta.

Esta es una variable que afecta al valor de su propiedad, que se define a través de un estudio que comúnmente llamamos avalúo. Los tasadores son los que realizan este estudio y ellos, a su vez, deben tener un registro vigente ante las entidades que validan su actuación.

Por lo tanto, si te preguntas cuál es el valor de tu vivienda y cuánta plusvalía captaste en la inversión, es necesario que entiendas este concepto de economía.